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抵押注销:问题没这么简单

发布时间:2020/6/24 | 点击次数:64 | 上一条 | 暂无

  导 读

  2020年5月25日衢州电视台播出主题为“聚焦服务企业”问政节目,其中涉及一个抵押权登记注销问题的案例引发业界热议。浙江论剑律师事务所发出的《电视问政:抵押权登记注销法律问题探讨》(以下简称《探讨》)一文,其结论是:抵押人可以单方到不动产登记机构办理抵押注销登记。问题真的这么简单?未必!浙江青风律师事务所行政法律团队有不同看法,供各方参考。

  1.谁有权申请注销抵押登记

  先看《不动产登记暂行条例实施细则》第70条,该条款规定:有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现的;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。其实,这里规定的条件,也就是《物权法》第177条规定的内容。《探讨》一文据此得出了“当事人可以单方申请抵押权注销登记”,这就毫无依据了,或者是对该条规定的错误解读。上述条文的原文是“当事人”,所谓“当事人”,就抵押法律关系来讲,就是抵押权登记薄上记载的抵押权人和抵押人,尤其是抵押权人,而不是其中的任何单独一方,更不应是抵押人一方。《探讨》一文将“当事人”演化为“当事人单方”,撇除了“当事人”的另一方,这就有可能造成另一方“当事人”权益受到损害。就本案所涉的情况来看,抵押人单方办理注销抵押权,就很可能使得抵押权人的抵押权落空而遭受无法弥补的损失。守护权利人的权益,正是登记机构的重要职责。

  上述条款中的“当事人”是指双方,而不能简单地变成单方,还可以通过和其它条款的表述进行对比来证明。《不动产登记暂行条例实施细则》第19条第一款就规定,当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记,这就表明,如果可以单方申请办理登记的,会在相关的条文中明确注明。显然前述第70条就没有可以单方办理的这一明确表述。

  2.谁有权对主债权是否消灭做判断?

  《探讨》一文引用《物权法》第177条:“有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)主债权消灭;……”,并根据抵押人一方的陈述,得出结论称,企业与债权人(某不良资产处置公司)在法院主持下,双方当事人达成和解协议,企业履行了还款义务1200万元,法院确认债务全部履行完毕。双方当事人之间借款债权(主债权)消灭,于是得出结论说“担保物权(抵押权)随之消灭。”不错,相关企业是提供了一些法院的裁定书,但是没有一份裁定书直接确认案涉登记的抵押物所担保的债权已经消灭。旁观者或许可以自己得出结论说,根据什么文书可以推断出一个主债权已经消灭的结论,但问题核心在于,谁有判断权,更确切地说,谁有确认权?显然只有法院及仲裁机构,不动产登记机构仅仅是对各方确认的无争议事实以及经过法院、仲裁机构、政府作出的确定性文书,办理相关登记,并不享有对不确定的事项做出判断,作出确认的权力。就本案所涉登记抵押担保的债权是否消灭这一问题,抵押人并没有提供明确的司法或仲裁确认文书,也没有提供抵押权人同意注销抵押权的明确意思表示,登记机构自然无权作出认定,也就不能以“主债权消灭”为由,接受抵押人的单方申请而办理抵押权注销登记。

  3.如何判定抵押权的归属?

  《物权法》187条规定,不动产抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。《不动产登记暂行条例实施细则》69条规定,因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料,申请抵押权转移登记。如果案涉主债权及抵押权确实进行了转让,则各方当事人应当到登记机构办理转移登记,然而,案涉抵押权登记以后,从来没有人来办理过抵押权转移登记,因此,就登记机构来说,不能从登记记载的资料中得出主债权及抵押权已经转让的结论,也就不能仅仅根据抵押人的单方陈述认可案涉抵押权已经转移,只能以登记在案的抵押权人为权利人。在这种情况下,要办理抵押权注销,在没有登记的抵押权人明确表示同意注销抵押权的情况下,其它人要办理注销登记,就需要提供明确认定抵押权消灭的司法判决或仲裁裁决。包括《探讨》一文的作者或者其他人,根据材料做一些分析,认为抵押权已经转移甚至消灭,未尝不可,但均属于无权确认,不能当真,更不能据此就根据抵押人的单方申请,而将登记在案的抵押权人的权利予以注销。不动产登记机构果真按《探讨》一文的意见,将案涉抵押权注销的话,一旦登记在册的抵押权人因不能实现抵押权而向不动产登记机构追责,《探讨》一文的作者是断然不会来承担的。

  这里顺便作个提醒,即:在有抵押的情况下,债权转让的,应当依法办理抵押权转移登记,以免到时候带来不必要的麻烦。

  4.关于司法拍卖问题

  其实,司法拍卖问题和本案根本就不具有可比性,既然《探讨》一文将其作为一个理由进行论述,在此不妨做些分析。

  最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定:拍卖财产上原有担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭。根据这一规定,不仅处置行为是法院实施,而且通常都有裁定书,何况通常法院在处置抵押物时,都会依法优先保障抵押权人的权益,抵押权得以实现,因此,与本案根本就不属于同类情况,更不能得出没有法院的裁定也可以由抵押人单方申请注销抵押权登记的结论。

  再说,最高人民法院的这个司法解释,不正好说明司法拍卖属于有特别规定的情况吗?

  5.如何解决这一僵局?

  问题是客观存在的,问题也需要解决,应该如何解决这一僵局?我们认为解铃还需系铃人,相关企业既然将不动产抵押给银行,如果债务确实得到清偿,那么就应当要求抵押权人一起前往登记机构办理抵押权注销登记,甚至可以由抵押权人出具委托书,抵押人持委托书办理注销登记。如果债权确实发生转移,抵押权也一并转移,则应当出具有效的债权、抵押权转移的凭证,由受让人前来办理抵押权注销登记,如果司法机关能够作出案涉抵押权消灭的确认,则提供相关的司法确认文书前往办理。如果这些材料都不能提供,则完全可以起诉有义务配合办理注销手续的相关当事人,依法责令其予以承担配合办理注销登记义务。

  结 语

  不动产登记行为,往往涉及公民、企业、社会机构等主体的重大财产权益,可以毫不夸张地说,不动产登记机构在某种意义上来讲,是社会各界重大财产权益的守护神,责任重大。因此要求相关工作人员必须十分慎重,严格依法依规办理,对此,需要社会各界的理解。事实上,提高办事效率本来就是该机构工作人员的追求。就我们所知,“最多跑一次”改革举措就是率先从不动产登记开始的。就案涉这一登记事项来讲,相关工作人员也进行了多方的研究论证,终归还是因为依据不足,无法办理。而从登记工作来讲,效率固然重要,但财产安全则是更为重大的利益。人民的利益无小事,必须保障万无一失。


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